주택임대차보호법

 

주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하면 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.

이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다."라고 규정하고 있으며, 제3항에서는 "제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."라고 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 규정하고 있습니다.

 

그러므로 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리가 있는 것입니다.

 

주택임대차보호법시행령 제3조 및 제4조에서는 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있는데, 우선 보증금이 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역의 경우 6천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)의 경우 5천만원, 그 밖의 지역은 4천만원 이하의 임차인에 해당되어야 하고, 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 2000만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)는 1천700만원, 그 외지역은 1천400만원입니다.

한편 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것은 아니므로 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

 

■ 주택임대차보호법

무주택 서민들의 주택이용방법에 있어서 전세 및 월세계약시의 위법, 부당계약을 방지하여 무주택 전(월) 세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 특별법인 "주택임대차 보호법"에 의거 보호 받을 수 있습니다.

○ 적용대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우
－ 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물제외
－ 임대차라함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함.

※ 건물의 일부(50%미만)가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용됨.

○ 대항요건 : 세입자가 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호됨.

○ 임대차 계약의 승계 : 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨

○ 임대차 계약기간 : 2년
－ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
－ 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있음.
－ 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

○ 임대료 인상 한도 : 년 5%이내
－ 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
－ 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년이내는 다시 인상 할 수 없다.

○우선 변제권
－ 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
－ 요건 : 임대차 계약후 실제 입주하고

· 주민등록 전입신고
· 계약서상 확정일자(공증인 사무소 또는 등기소) 날인

※ 유의사항 : 계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인

○ 계약의 갱신
－ 임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통보해야 한다.
－ 계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는 당초의 계약이 그대로 갱신된 것으로 본다. 단, 이 경우에 임차인도 임대인에게 3개월의 기간을 주고 해지통고 할 수 있다.

○ 최우선변제
－ 보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리[전문개정 2008.8.21]
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 2천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천 700만원
3. 그밖의 지역 : 1천 400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원

3. 그 밖의 지역: 4천만원

[전문개정 2008.8.21]

 

－ 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은실제입주하여 있고 적어도 경매신청 등기이전에 주민등록 전입 신고를 마쳐야 함.

[출처] 주택임대차보호법|작성자 홀로서기